​Квартирне рейдерство, або Хто в Україні кришує «чорних нотаріусів»

В Україні без перешкоди продовжують діяти так звані «чорні нотаріуси» у змові з організованими злочинними угрупуваннями та під прикриттям державних органів.

Звести бодай загальну статистику без подробиць у справах незаконного відчуження майна та по нотаріусам, які проходять по таким справам, неможливо. Адже доступ до Єдиного реєстру досудових розслідувань є тільки у слідчого і у прокурора. Вся інформація, яка там знаходиться, вважається таємницею слідства.

В українському законодавстві є прогалини, які дозволяють «віджимати» майно у законних власників, і за 25 років незалежності законодавці так і не спромоглися їх усунути. Безперечно, державні органи задіяні в схемах. Адже без них шахраям неможливо було б дістати копії необхідних документів, підробити паспорт, або гальмувати хід розслідування.

Останнім часом журналісти проекту часто показують випадки, коли підозрілі особи «нагрівають руки» на квартирних питаннях. Раніше розповідали про трикімнатну квартиру на Оболоні у Києві, в якій на початку лютого виявили муміфіковане тіло самотнього чоловіка. А за кілька днів на порозі квартири з’явилась жінка, яка заявила: квартира тепер належить їй. От тільки договір даріння був написаний вже після того, як у квартирі знайшли труп. Поліція порушила справу за статтею шахрайство, квартиру арештувала, втім це аж ніяк не заважає жінці разом із ріелтором продавати арештоване житло.

У травні з’явилась інформація, що у Києві затримали банду «чорних ріелторів», які співпрацювали зі столичними поліцейськими та нотаріусами. Члени банди викрадали у столиці та області людей, підшукуючи самотніх та з неблагополучних сімей. Тортурами змушували їх переписувати нерухомість на підставних осіб, а потім жертв вбивали.

«Надзвичайні новини» спробували розібратися, чи реально убезпечити своє житло від шахраїв, і як діяти, якщо незаконне відчуження вже відбулось.

Схема «віджиму» майна і державні органи, які у ній задіяні

Шахраї полюють на майно тих осіб, які не можуть своєчасно встановити факт відчуження і зупинити оборудку. Жертвами, як правило, обираються ті особи, які постійно не проживають у квартирі. Тобто це або люди, які в момент незаконних дій перебувають закордоном, або спадкоємці.

Історія позбавлення майна починається з того, що організоване злочинне угрупування отримує інформацію про об’єкт, який може їх зацікавити. Володіти інформацією, що власник, наприклад, закордоном, можуть Державна міграційна служба та Державна прикордонна служба. Також шахраї можуть дізнатися, що той чи інший об’єкт нерухомості вразливий, в організаціях забудовників, ЖЕКах чи ОСББ.

Щоб легалізувати відчуження житла, шахраям необхідні паспортні дані, договір купівлі-продажу та інші документи, на підставі яких власник набув права власності на квартиру. Їх шахраї можуть викрасти прямо з житла господаря. Є прецеденти, коли шахрайські дії здійснюються по відношенню до нових квартир. Тому цілком ймовірно, що шляхом підкупу рядових працівників організацій забудовників або ж працівників Державної міграційної служби шахраї можуть зняти необхідні копії і виготовити дублікати.

З усіма документами шахрай іде до «чорного нотаріуса» , де виготовляється начебто від імені законного власника довіреність і ставиться підпис. Підпис намагаються відтворити такий самий, як у реального власника. Ця довіреність надалі розв’язує шахраям руки – від підготовки об’єкту до продажу до укладення договору купівлі-продажу з недобросовісним набувачем.

При першому продажі покупець є завжди фіктивним – це робиться для того, щоб зробити відчуження квартири максимально швидким, далі – залежно від ситуації. Якщо законний власник не виявив злочин і не розпочав дії з повернення майна – квартира спокійно продається на ринку в пошуку добросовісного покупця. Якщо ж законний власник дізнається про оборудку і вживає всіх заходів, спрямованих на повернення майна, шахраї можуть перепродавати квартиру на фіктивного покупця ще один чи більше разів, аби заплутати сліди і завадити планомірному розвитку успіху кримінального і цивільного проваджень.

Як слідчі гальмують розслідування

Перше, що потрібно зробити потерпілому – звертатися до територіальних органів поліції із заявою про скоєння кримінального злочину за ст.190 ч.4 КК України (шахрайство в особливо великих розмірах). Але якщо відкрити кримінальне провадження можна протягом доби, то накласти арешт на нерухомість, щоб шахраї не могли перепродати житло, це питання не одного дня. Більше того, представники поліції та судді не вживаючи оперативно заходи, передбачені законом, недбало або іноді, можливо, і свідомо, сприяють незаконному продажу квартир до накладення на них арешту.

Для початку слідчий має подати клопотання до слідчого судді, який винесе ухвалу про накладення арешту на об’єкт нерухомості. Далі ця ухвала має бути якнайшвидше донесена до реєстраційної служби, і тільки тоді арешт буде накладено. Після цього необхідно збирати інформацію, на підставі якої потерпілий зможе захищати право на втрачену квартиру. Запити для отримання документів, які так чи інакше були задіяні шахраями у оборудці з нерухомістю, подаються до профільних державних органів.

Наприклад, зареєстровані у житлі власник та члени його родини не є перепоною для відчуження майна. Шахраї, незаконно подаючи відповідні документи, здійснюють скасування реєстрації власника. Відповідно, треба запрошувати в органі Державної міграційної служби документи, на підставі яких було знято реєстрацію законних власників та членів їх родини.

У адвоката потерпілої особи доволі обмежені можливості щодо збирання доказової бази по факту оборудки. Набагато більше повноважень у слідчого, який веде кримінальне провадження. Він – перша особа, на яку покладається обов’язок досудового розслідування і проведення всіх необхідних процесуальних дій. Але не всі слідчі діють ефективно. В кращому випадку, під великим завантаженням поточної роботи вони не виконують елементарно свої обов’язки щодо проведення процесуальних дій. Змусити їх умовляннями чи клопотаннями – важко. Є приклади, коли подаються клопотання до слідчого, а він абсолютно ніяк не реагує, посилаючись на відсутність часу. В гіршому випадку слідчі перешкоджають у розслідуванні, що говорить про можливу участь в оборудці. Так, вони можуть не використовувати можливості допиту підозрюваних, гальмують вилучення доказової бази і проведення експертизи. Такі слідчі пасивні навіть в питанні вилучення оригіналу довіреності у «чорного нотаріуса», який посвідчив її за відсутності власника.

«Надзвичайні новини» поспілкувались із адвокатом, який вів справу по незаконному відчуженню майна. Посилаючись на власний досвід, він розказав про роль правоохоронців у розслідуванні. Втім, свого імені попросив не вказувати.

«В більшості випадків як представники поліції, так і інших органів, є вмотивованими. Як умисно, так і в силу недбалості, небажання виконувати обов’язки, які передбачені кримінально-процесуальним законодавством, вони фактично можуть сприяти тому, що злочин недорозслідуваний, а доказова база не буде зібрана. Власне, збір доказів, встановлення факту того, що довіреність підроблена, в першу чергу залежить від органу слідства – тобто як від слідчих Національної поліції, так і від органів прокуратури, які є процесуальними керівниками по досудовому розслідуванню. Простими словами: все замикається на слідчих і на органі прокуратури, яка виконує функції процесуального керівництва. Більше того, якщо прокуратура бачить, що слідчий не може виконувати свої обов’язки, вона може взяти на себе обов’язок здійснювати ті чи інші процесуальні слідчі дії самостійно. Наприклад, приймати постанову, звертатись до суду за вилученням оригіналу підробленої довіреності, призначати і контролювати хід ведення експертизи цієї довіреності, запитувати, вилучати докази по справі, допитувати свідків, підозрюваних і так далі», - розказує адвокат.

Прогалини в законодавстві: притягнути нотаріуса до відповідальності неможливо

На сьогоднішній день як у приватних, так і у державних нотаріусів відсутня можливість встановити особу в інший спосіб, ніж через пред’явлення паспорта громадянина України.

Відсутність єдиного реєстру громадян, по якому можна було б звірити особу не лише за паспортними даними і ідентифікаційним кодом, а й за обличчям – головна проблема, яка робить можливими шахрайські оборудки з квартирами. Відповідно до інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій, навіть у добросовісного нотаріуса, коли до нього приходить фіктивний представник та пред’являє підроблений паспорт або копію підробленого паспорта власника квартири, немає жодної можливості перевірити особу.

Паспорти можуть бути підроблені в двох аспектах: як паспорт, який відповідає по серії, номеру, імені та прізвищу громадянина-власника майна, але не з його фотографією, так і повний дублікат – із фото реального власника.

На сьогодні в Україні немає жодного прецеденту, коли б хоч когось із «чорних нотаріусів» притягли до кримінальної відповідальності, адже реальні механізми просто відсутні. Були випадки позбавлення ліцензії, але в подальшому ці ліцензії поновлювались, оскільки в діях нотаріусів не знаходили складу кримінального злочину. Вину «чорних нотаріусів» не вдається довести навіть на рівні Мінюсту, і все – через недосконалість системи ідентифікації осіб.

При тому, що систему ідентифікації осіб українські можновладці не налагодили, вони відкрили майновий реєстр для нотаріусів. Ініціатива хороша, втім для «чорних нотаріусів» – справжній подарунок.

Раніше для того, щоб внести зміни по статусу власності щодо того чи іншого об’єкту нерухомого майна, необхідно було звертатись до територіальних підрозділів реєстраційної служби України, подавати відповідний договір купівлі-продажу з усім пакетом документів, який передбачено чинним законодавством. На сьогоднішній день передавши функцію внесення змін до реєстру майна нотаріусам, шлях зміни статусу майна і зміни власника скорочено. Нотаріус, фактично, сидячи в кабінеті, зайшовши під своїм логіном/паролем до системи єдиного реєстру, може одним кліком змінити власника майна. Звісно, за це передбачена кримінальна відповідальність, але «чорні нотаріуси» завжди можуть скористатися відмовкою, що фото в паспорті відповідає людині, яка прийшла оформлювати документи.

«Маски-шоу» у кабінеті «чорного нотаріуса»

І без того довге розслідування затягує, зокрема, виїмка підробленої довіреності. Один екземпляр знаходиться у шахрая, який звісно ніколи його добровільно не надасть для проведення експертизи. Другий – у нотаріуса, який видавав цю довіреність. Це, як правило, «чорні нотаріуси», в яких так само витребувати оригінал-дублікат підробленої довіреності неможливо. Більше того, ухвали суду загальної юрисдикції такі нотаріуси ніколи не виконують. При тому, що вони не надають оригінал цієї довіреності для проведення експертизи, навіть немає реальних механізмів для притягнення їх до відповідальності.

Єдиний спосіб – виїмка довіреності через органи слідства. Тільки після того як слідчий ініціює клопотання до слідчого судді із проханням примусової виїмки і проведення експертизи, і тільки після проведення низки слідчих оперативних дій, правоохоронці виїжджають на місце до «чорного нотаріуса» і примусово вилучають довіреність, залучають її до матеріалів кримінального провадження, і лише після цього запускається механізм для проведення експертизи в рамках кримінального провадження.

Втім, експертиза може проводитись і в межах цивільного провадження. Для цього слідчий повинен надати дозвіл на тимчасове залучення оригіналу підробленої довіреності для проведення експертизи підпису в межах цивільного провадження. Якщо стороні потерпілого всі ці дії вдасться організувати, то доказова база є, і надалі можна говорити про те, що навіть в українських умовах реально захистити право власності на втрачений об’єкт нерухомості.

Експертиза підписів

Встановити, чи дійсний підпис, можна у спеціалізованих експертних установах, зокрема, й приватних. Таких установ багато. Найчастіше експертиза проводиться в Київському науково-дослідному інституті судових експертиз при Міністерстві юстиції України.

Втім, застерігає адвокат, на рівні проведення експертизи також не можна виключати ризик корупційного втручання у формі підкупу посадових осіб експертної установи, від яких залежить зміст результатів експертизи.

Окрім оригіналу документу, експертиза якого буде проводитись, також необхідна ціла низка документів, які містять вільні підписи реального власника житла, а також експериментальні. Вільні містяться на офіційних документах, які оформлювались власником за останні два-три роки. В рамках кримінального провадження експериментальні підписи відбираються в присутності відповідного слідчого або прокурора. Якщо експертиза йде в рамках цивільного процесу – в присутності судді.

Втім, якщо мова йде про розслідування справи, де житло відбирають у спадкоємців померлого при загадкових обставинах літнього родича, експертиза підпису ускладнюється. Адже експериментальних зразків підписів бути не може, а всі вільні зразки, які могли зберігатись в квартирі у померлої особи, могли просто знищити, аби не допустити проведення експертизи підробленого документа.

Знаходження вільних зразків підписів в такому випадку лягає на плечі ініціаторів захисту майна, тобто спадкоємців. Вони повинні самі проаналізувати, де можуть зберігатись такі підписи. Найперший варіант – будь-які документи в органах Пенсійного фонду.

Як покупцю не потрапити на гачок фіктивного власника квартири?

Перевірити, «чиста» квартира або ж із нею щось не так, можна завдяки відкритому реєстру нерухомого майна для громадськості.

Будь-яка людина може прийти до приватного нотаріуса, подати платний запит про отримання витягу з реєстру нерухомого майна щодо об’єкту, який планується придбати. Витяг з реєстру видається фактично одразу – вся процедура може зайняти не більше 15 хвилин.

У цьому запиті міститься вся правова історія об’єкту нерухомості: від моменту первинного продажу до всіх інших випадків переходу права власності на квартиру. Навіть якщо на квартиру накладався і знімався арешт – вказуються дати і підстави накладання і зняття такого арешту.

Юрист покупця за цими даними має можливість зробити загальну оцінку, наскільки ризикована правова історія нерухомості. Якщо були будь-які майнові спори – необхідно вимагати у продавця надати матеріали відповідного цивільного провадження по цій квартирі, або вимагати повноважень, аби юрист потенційного покупця міг піти в суд і на власні очі ознайомитися з матеріалами справи.

Про те, як «поліцейське кришування» допомагає злочинцям «заробити» і уникнути кримінальної відповідальності, читайте в матеріалі «Надзвичайних новин» Назад у 90-ті: Банди вбивають за помешкання. «Чорні ріелтори» і МВС у долі?

Автор Ольга Чернявська